Раздел: Сделки с недвижимостью

вернуться в раздел

Договор пожизненного содержания с иждивением

                  Договор пожизненного содержания
                            с иждивением


     Настоящая статья посвящена  сравнительно малоизвестному, но  от
этого   не   менее  актуальному   договору,   посредством   которого
осуществляется переход права собственности на имущество, -  договору
пожизненного  содержания   с  иждивением.   В  Гражданском   кодексе
Российской Федерации  (далее -  ГК РФ) отношения  по этому  договору
регулируются  параграфом 4  главы  33  и  параграфом 1  этой  главы,
который  устанавливает  общие   положения  о  ренте  и   пожизненном
содержании с иждивением. Кроме того, согласно указанию п.2 ст.601 ГК
РФ,  к договору  пожизненного  содержания с  иждивением  применяются
положения параграфа 3 - пожизненная рента - в тех случаях, о которых
умалчивает параграф 4.

     Главной особенностью   договора   пожизненного   содержания   с
иждивением   является  то   обстоятельство,   что  в   собственность
плательщика  ренты  передается исключительно  недвижимое  имущество:
жилой дом, квартира,  земельный участок,  дача, предприятие и  т.д.,
тогда как  по  договору ренты  передаваться  может любое  имущество.
Исходя  из ст.  130  ГК  РФ,  недвижимым имуществом  являются  также
воздушные и  морские  суда, суда  внутреннего плавания,  космические
объекты, а также иное имущество, отнесенное к недвижимости  законом.
И  если  очень  сложно  представить,  чтобы  для  обеспечения   себе
безбедного   существования    гражданин   передавал   кому-либо    в
собственность космический  объект,  то передать  судно или  вертолет
вполне реальное дело.

     От договора постоянной ренты договор пожизненного содержания  с
иждивением  отличается своим  срочным  характером: обязательство  по
выплате  ренты прекращается  смертью  получателя ренты,  отличие  от
договора пожизненной ренты заключается в характере рентных платежей:
по  договору пожизненной  ренты  они могут  быть  только в  денежной
форме, тогда как  по договору  пожизненного содержания с  иждивением
также в форме  предоставления содержания  в виде продуктов,  одежды,
медицинского обслуживания и т.п.

     Получателем ренты -  лицом, отчуждающим  имущество по  договору
пожизненного содержания с  иждивением, может быть только  гражданин,
тогда как плательщиком ренты, получающим имущество в  собственность,
- наряду с гражданами также юридические лица.

     Вопрос о форме  договора пожизненного  содержания с  иждивением
регулируется  ст.584 ГК  РФ.  Согласно  этой статье  данный  договор
требует обязательного нотариального удостоверения и  государственной
регистрации,    поскольку    передается    недвижимое     имущество.
Представляется, что норма о нотариальном удостоверении обоснована  в
отношении граждан, но не вполне уместна, когда сторонами по договору
постоянной ренты являются юридические лица.

     На договор     пожизненного     содержания     с     иждивением
распространяются очень важные нормы ст.ст.586 и 587 ГК РФ.  Согласно
первой статье  рента,  т.е. обязанность  предоставлять содержание  в
определенной   договором    форме,    является   обременением    для
недвижимости, которая передавалась под ее выплату. Из этого следует,
что  в   случае   отчуждения  лицом,   выплачивающим  ренту,   такой
недвижимости   обязанность    по   выплате    ренты   на    условиях
первоначального  договора   переходит  на  приобретателя   имущества
независимо от того, упоминалось ли о таком переходе в заключенном им
договоре  о приобретении  имущества  или нет.  При  этом, по  общему
правилу  ст.586  ГК   РФ,  первоначальный  плательщик  ренты   несет
дополнительную    ответственность    за    надлежащее     исполнение
обязательства  по  выплате  ренты.  Это  общее  правило  может  быть
изменено законом  или договором,  причем Кодекс  не уточняет,  какой
договор  он  имеет  в   виду:  договор  пожизненного  содержания   с
иждивением  или  последующие договоры  об  отчуждении  недвижимости.
Представляется,  что  при   отсутствии  такого  уточнения  норма   о
солидарной  ответственности  может  присутствовать  как  в  договоре
пожизненного содержания с иждивением, так и в последующих договорах.
Безусловно, в интересах получателя ренты, когда такая норма вносится
в  договор  пожизненного  содержания  с  иждивением  в  момент   его
заключения,  поскольку в  этом  случае  он сможет  предъявлять  свои
требования в  полном объеме как  первоначальному плательщику  ренты,
так и его преемнику.

     Пункт 1 ст.587 ГК РФ,  действие которого распространяется и  на
договор пожизненного содержания с иждивением, устанавливает, что при
передаче под  выплату ренты недвижимого  имущества получатель  ренты
приобретает  право  залога  на  это  имущество.  Норма  этой  статьи
сформулирована императивно, то есть  ее изменение не допускается  ни
по  закону, ни  по  воле сторон.  Право  залога распространяется  на
конкретную недвижимость, а, следовательно, будет сохраняться также в
случаях отчуждения этой недвижимости иным лицам.

     Вопрос заключается   в  том,   как   действует  данная   статья
применительно к тем договорам, которые были заключены до введения  в
действие второй части  ГК РФ.  Кодекс, безусловно, может  предписать
любую  обязательную  норму:  как  по  содержанию  права,  так  и  по
содержанию  сделки.  Но  если  обратиться к  Закону  "О  введении  в
действие части  второй Гражданского  кодекса РФ",  то ст.6  содержит
следующую  оговорку:  нормы   второй  части  Кодекса,   определяющие
содержание  договоров  отдельных  видов,  применяются  к  договорам,
заключенным после введения  ее в действие, т.е.  после 1 марта  1996
года. Правило о праве залога на недвижимость, переданную по договору
пожизненного  содержания  с  иждивением,  несомненно,  относится   к
содержанию  данного договора,  и,  следовательно, не  применяется  к
договорам,  заключенным  до  1 марта  1996  года.  Общее  положение,
вытекающее из  вышеприведенного анализа,  таково: содержание  любого
договора,    зафиксированное    в    его    тексте,     регулируется
законодательством, действовавшим на момент заключения договора.

     Встречным предоставлением,  определяющим возмездность  договора
пожизненного   содержания   с   иждивением,   является   обязанность
приобретателя  недвижимости  осуществлять пожизненное  содержание  с
иждивением  лица,  передавшего  недвижимость,  либо  указанного   им
третьего лица (лиц).  При анализе  данной нормы возникает  следующий
вопрос:  может  ли   получатель  ренты  после  заключения   договора
определить в качестве получателя ренты другого гражданина (граждан)?
Поскольку в такой ситуации происходит не что иное, как переход  прав
кредитора к  другому лицу,  то здесь действуют  правила параграфа  1
главы 24  ГК РФ.  Следует иметь  в виду  следующие моменты:  договор
пожизненного содержания с иждивением  не должен содержать условия  о
том, что передача права на  получение ренты другому лицу может  быть
произведена только с согласия плательщика ренты. Если такое  условие
в договоре  есть, предварительно следует  заручиться его  согласием;
передать указанное  право  другому лицу  можно  только на  основании
договора,  удостоверенного   нотариусом   и  зарегистрированного   в
государственном  органе,   уполномоченном  регистрировать   договоры
пожизненного содержания с  иждивением; плательщик ренты должен  быть
уведомлен о  произведенной  уступке требования,  и  ему должен  быть
представлен  надлежаще  оформленный  договор.  В  противном   случае
плательщик   ренты   вправе  продолжать   предоставлять   содержание
первоначальному лицу.

     Учитывая, что  ГК  не  содержит в  явном  виде  ограничений  на
уступку  права  требования  по договору  пожизненного  содержания  с
иждивением,   можно    настоятельно   рекомендовать    приобретателю
недвижимости  - плательщику  ренты  обязательно заносить  в  договор
условие о  необходимости получения  его согласия  на передачу  этого
права. Иначе можно столкнуться  с тем, что расторопные  родственники
(или иные смекалистые лица) весьма и весьма престарелого  гражданина
убедят его  перевести его  право  на внучку  или пышущего  здоровьем
молодого  человека.  Конечно,  можно,  ссылаясь  на  ст.388  ГК  РФ,
обращаться  в  суд  и  доказывать, что  в  такой  ситуации  личность
кредитора,  то  есть   получателя  ренты   имеет  весьма  и   весьма
существенное значение, и нельзя было осуществлять сделку по  уступке
права без согласия  плательщика ренты.  Но судебные процедуры,  даже
если они закончатся победой, -  это силы, нервы, время и деньги,  и,
если  можно этого  избежать,  правильно составляя  договор,  значит,
этого нужно избежать.

     В соответствии со ст.585 ГК РФ недвижимость может  передаваться
в  собственность   плательщика   ренты  за   плату  или   бесплатно.
Установление платы за  передаваемую недвижимость, размер этой  платы
предмет  соглашения  сторон.  Включение или  невключение  в  договор
такого  условия  зависит  от множества  факторов:  характера  личных
отношений между сторонами, возраста получателя ренты, имущественного
положения плательщика ренты и т.д..

     Здесь следует  сделать  весьма  важную  оговорку:  передача   в
собственность  не  тождественна   реальной  передаче  имущества,   и
получатель ренты может оговорить  в договоре свое право проживать  в
доме, квартире,  пользоваться  дачей или  иным имуществом.  Согласно
ст.457  ГК РФ  срок  исполнения  обязанности передать  имущество  по
договору купли-продажи устанавливается самим договором. В этой связи
следует упомянуть, что применяемая Государственным бюро  регистрации
прав  на  недвижимость  в  жилищной  сфере  практика,  когда   право
собственности регистрируется  только  по предъявлении  передаточного
акта,   удостоверяющего   факт  передачи   имущества   во   владение
приобретателя,  не соответствует  ни  законодательству, ни  здравому
смыслу.

     Кодекс умалчивает о том, каким образом будет решаться вопрос  о
пользовании недвижимостью: будут  ли иметь собственник и  получатель
ренты  право   проживать   в  квартире,   доме,  пользоваться   иным
имуществом.  Следовательно, эти  вопросы  должны найти  отражение  в
тексте договора и разрешаться по соглашению сторон.

     Однозначно можно сказать, что плательщик ренты как  собственник
недвижимости  и  в  силу   ст.604  ГК  РФ  обязан  принимать   меры,
предотвращающие снижение стоимости  этого имущества, т.е.  содержать
имущество   в   надлежащем  состоянии.   Вследствие   этого   нельзя
препятствовать собственнику в доступе  к имуществу для проверки  его
состояния; собственник вправе  требовать устранения любых  действий,
наносящих или могущих нанести вред недвижимости; собственник  обязан
осуществлять ремонт недвижимости.  Условия договора, нарушающие  эти
права   собственника  либо   мешающие   ему  в   осуществлении   его
обязанностей, не будут иметь  юридической силы как нарушающие  нормы
закона.

     Случайная гибель  или  повреждение имущества,  переданного  под
выплату ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства  по
ее уплате.

     В том  случае,   если  договором   пожизненного  содержания   с
иждивением предусмотрено, что получатель ренты остается проживать  в
квартире, доме  либо их  части, следует оговорить,  в каком  порядке
собственник будет получать  доступ в помещение: например,  уведомляя
получателя ренты  в  той или  иной форме  в  определенный срок,  или
только при условии присутствия получателя ренты и т.п.  Собственнику
-  плательщику  ренты  очень   важно  оговорить,  вправе  ли   будет
проживающий в  помещении получатель ренты  допускать для  проживания
посторонних лиц и, если да, то по своей воле или только при  наличии
согласия собственника. Нелишне оговорить порядок оплаты коммунальных
платежей: они могут быть включены в объем выплачиваемой ренты, могут
остаться на проживающем лице.  Налог на имущество должен  уплачивать
собственник, поскольку  законодательство не разрешает  перекладывать
бремя уплаты налога на других лиц.

     Обратная ситуация  возникает,  когда собственник  -  плательщик
ренты захочет  продать недвижимость, переданную  под выплату  ренты,
подарить ее, сдать в залог (фактически в последующий залог, так  как
у получателя  ренты уже есть  право залога  на это имущество),  иным
образом обременить: на все эти действия он должен получить  согласие
получателя ренты.  Получатель  ренты может  выразить такое  согласие
непосредственно  в   тексте  договора   пожизненного  содержания   с
иждивением,  оговорив   нерушимость  своих   прав  и   предусмотрев,
например,   солидарную    ответственность   плательщика   ренты    и
последующего приобретателя недвижимости.

     Не менее  важный вопрос,  по  которому возникает  больше  всего
споров и который вследствие  этого надлежит тщательно прописывать  в
заключаемом договоре  пожизненного  содержания с  иждивением, -  это
вопрос   величины    и   характера   предоставляемого    содержания.
Рассматриваемый   договор   допускает   возможность   предоставления
содержания как в форме денежных  выплат, так и в натуральной  форме:
обеспечение жильем,  питанием,  одеждой, медицинским  обслуживанием.
Специально нужно оговаривать, несет ли плательщик ренты  обязанности
по оплате  ритуальных услуг,  по  умолчанию он  от этой  обязанности
свободен.

     Пункт 2 ст.602  ГК РФ  требует, чтобы  в договоре  пожизненного
содержания  с  иждивением  была определена  стоимость  всего  объема
содержания с иждивением. Формулировка этой нормы страдает  некоторой
неясностью, поскольку очевидно,  что предусмотреть стоимость на  всю
жизнь получателя ренты  невозможно, так  как неизвестно, сколько  он
проживет.  Видимо,  имеется  в  виду,  что  должна  быть  определена
некоторая стоимость  предоставляемого в месяц  либо год  содержания,
больше которой получатель ренты не вправе требовать, меньше  которой
плательщик ренты  не вправе предоставлять.  Стоимость общего  объема
содержания за месяц не  может быть меньше двух минимальных  размеров
оплаты труда. Надо заметить,  что нельзя ограничить общую  стоимость
подлежащей  выплате ренты  какой-либо  суммой, например,  стоимостью
квартиры.  Даже  если   выплаченные  суммы  превысят  такой   лимит,
обязанность по содержанию получателя ренты не прекратится.

     Плательщик ренты крайне  заинтересован в том,  чтобы в  случае,
когда договор  предусматривает выплату  ренты в  натуре, было  четко
определено, что  должно  предоставляться. Если  получатель ренты  не
будет  проживать в  отчуждаемой  им недвижимости,  то  где он  будет
проживать: либо плательщик ренты предоставит ему помещение, либо  он
будет оплачивать наем другого помещения и т.д.

     Следует указать, в какой форме будет предоставляться питание: в
форме доставки на дом получателю  ренты продуктов на сумму не  менее
чем..., либо, помимо этого,  в форме ежедневного  или раз в 2-3  дня
приготовления  пищи  из  доставленных  продуктов  и  т.п..   Нелишне
определить, какая  именно  одежда и  как  часто будет  приобретаться
(можно установить некую сумму  в год, в пределах которой  получатель
ренты может  выдвигать  свои требования).  Следует продумать,  какое
медицинское  обслуживание, выходящее  за  рамки предоставляемого  по
обязательному медицинскому страхованию, может понадобиться.

     Любая из   сторон   рассматриваемого   договора   может    быть
заинтересована  в  возможности замены  предоставления  содержания  в
натуре выплатой периодических платежей в деньгах: возможность  такой
замены при  наличии  соглашения сторон  может  быть предусмотрена  в
тексте    договора    пожизненного    содержания    с    иждивением.
Представляется, что размер ежемесячной  выплаты также не может  быть
ниже двух минимальных размеров оплаты труда, при этом по  соглашению
сторон соответствующая сумма будет выплачиваться еженедельно, каждую
декаду, раз в квартал, как угодно иначе.

     При наличии  на стороне  получателя  содержания нескольких  лиц
целесообразно определить, сколько  и чего  будет получать каждое  из
них  и  какова  будет  судьба   доли  в  случае  смерти  одного   из
получателей. Если договором  не будет  предусмотрено, что по  смерти
одного из получателей обязанность по выплате его доли  прекращается,
его доля, по умолчанию,  перейдет к пережившим получателям в  равных
долях.

     Необходимость четко оговорить размер и состав  предоставляемого
содержания,  а  для  плательщика  ренты  -  еще  и  позаботиться   о
подтверждении факта его предоставления (расписки, квитанции, чеки  и
т.д.) -  вызывается тем,  что позволит избежать  произвола в  случае
выяснения  факта   ненадлежащего   исполнения  договора,   поскольку
существенное нарушение  плательщиком ренты  своих обязательств  дает
право получателю  ренты  требовать расторжения  договора и  возврата
недвижимого  имущества  (либо  выплаты его  цены).  Для  того  чтобы
избежать необоснованных  претензий сторон  друг к  другу, и  следует
определить меру  должного. При возникновении  подобной ситуации  суд
будет  учитывать,  за  плату или  безвозмездно  передано  недвижимое
имущество и насколько соразмерен размер содержания уровню  стоимости
жизни и т.д. Так что  не стоит пренебрегать этим разделом  договора,
равно как  не стоит  мелочиться либо, наоборот,  взваливать не  себя
излишнее бремя. Если суд признает, что плательщик ренты  существенно
нарушал   договор,  он   будет   расторгнут,  имущество   возвращено
получателю  ренты,  выплаченное  содержание  плательщику  ренты   не
возвращается.

     Все вышесказанное  наглядно иллюстрирует,  насколько  тщательно
должен составляться  договор, особенно такой  договор, на  основании
которого   возникают    длящиеся    правоотношения,   связанные    с
индивидуальными  особенностями   личности.  Лучше   всего,  если   к
процедуре заключения  такого  договора будет  привлечен грамотный  и
независимый  юрист: в  известной  степени  это снизит  немалый  риск
возможных издержек.

                                                 Любовь Виноградова,                                
                                                    Марат Поздняков