Раздел: Сделки с недвижимостью

вернуться в раздел

Как застраховать улучшения арендованной недвижимости

        Как застраховать улучшения арендованной недвижимости


     Арендаторов часто не  устраивает  состояние внутренней  отделки
снимаемых помещений, и многие из них производят ее улучшение  вплоть
до  проведения  так  любимого  россиянами  евроремонта.  Как  только
дорогая импортная краска высыхает, перед арендатором встает  вопрос:
кто возместит  ущерб,  причиненный отделке  при  пожаре, заливе  или
другой неприятности? На помощь, естественно, приходит страхование.

     Однако тут  же  возникает  масса  других  вопросов:  вправе  ли
арендатор вообще страховать отделку снимаемого им помещения, и  если
да, то в чью пользу: свою  или арендодателя? Ведь ст. 930 ГК РФ  под
угрозой недействительности договора страхования требует, чтобы лицо,
в  пользу  которого  застраховано имущество,  имело  «основанный  на
законе, ином правовом акте  или договоре интерес в сохранении  этого
имущества»! Есть ли такой интерес у арендатора?

     В юридической   терминологии   элементы  отделки   здания   или
помещения  именуются  «улучшениями». Законодатель  разделяет  их  на
«отделимые» и  «неотделимые». Улучшения  считаются отделимыми,  если
они могут быть изъяты без причинения вреда самой недвижимости (к  их
числу относятся, например, подвесные светильники и оконные  жалюзи).
Изъятие неотделимых улучшений либо вовсе невозможно (например,  слой
краски  на  стенах),  либо  причиняет  недвижимости  заметный   вред
(например, оконные блоки).

     Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ отделимые улучшения,  произведенные
арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено
договором  аренды. Поэтому  при  отсутствии специальных  указаний  в
договоре  отделимые  улучшения остаются  самостоятельными  объектами
права собственности арендатора, который имеет безусловный интерес  в
их сохранении. Без сомнения, они могут быть застрахованы арендатором
в свою пользу.

     Производя за счет собственных средств и с согласия арендодателя
неотделимые улучшения,  арендатор,   если   иное  не   предусмотрено
договором аренды, приобретает право на возмещение их стоимости после
прекращения договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). При этом такие  улучшения
становятся неотъемлемой  частью арендованной недвижимости.  Поэтому,
страхуя их, арендатор  страхует имущество,  не принадлежащее ему  на
праве  собственности. Тут  же  возникает  вопрос: будет  ли  договор
действительным в  части  страхования неотделимых  улучшений? И,  что
может быть  еще важнее,  включаются ли страховые  платежи по  такому
договору в себестоимость продукции (работ, услуг) арендатора?

     Однозначного ответа российская правоприменительная практика  на
сегодняшний день не дает.  Тем не менее анализ позиций  Министерства
финансов (осуществляющего методологическое руководство бухгалтерским
учетом) и Высшего Арбитражного  Суда РФ (главной судебной  инстанции
по   налоговым  спорам)   позволяет   дать  несколько   практических
рекомендаций. На  наш взгляд, арендатор  может застраховать  отделку
арендованного здания (помещения) в свою пользу и включить  страховую
премию   в    себестоимость,   не    рискуя   совершить    налоговое
правонарушение, при выполнении нескольких условий.

     Во-первых, право арендатора на получение страхового  возмещения
по заключенному им  в свою  пользу договору страхования  неотделимых
улучшений  арендованного  имущества  связывается  с  тем,  несет  ли
арендатор   риск  случайной   гибели   или  случайного   повреждения
произведенных им неотделимых  улучшений арендованной недвижимости  и
отвечает ли арендатор перед собственником за гибель или  повреждение
арендованного имущества.

     Дело в том, что в силу ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели  или
случайного  повреждения оборотоспособен  и  может быть  по  договору
передан  собственником  имущества  другому  лицу,  в  том  числе   и
арендатору. Закономерно, что при этом на арендатора будет  возложена
обязанность  за свой  счет  восстановить погибшее  или  поврежденное
имущество.

     Во-вторых, важно  установить:  осуществляется  ли   страхование
арендатором   исключительно  по   собственной   инициативе  или   же
обязанность по страхованию  обусловлена договором аренды и  является
обязательным требованием арендодателя?

     Правоприменительная практика склоняется к точке зрения, что при
одновременном выполнении  двух вышеприведенных  условий  страхование
арендатором  неотделимых улучшений  арендованного  имущества в  свою
пользу   законно,  а   страховые   платежи  подлежат   включению   в
себестоимость.

     Исходя из  этого можно  рекомендовать  при заключении  договора
аренды согласовать  с арендодателем —  собственником недвижимости  и
включить в договор положения следующего содержания:

     «По настоящему договору Арендатор  несет риск случайной  гибели
или  случайного   повреждения  неотделимых  улучшений   арендованной
недвижимости, произведенных Арендатором за счет собственных  средств
с согласия  Арендодателя (далее  — неотделимые  улучшения), и  несет
ответственность перед Арендодателем за гибель или повреждение  таких
улучшений.

     С целью обеспечения  сохранности  и восстановления  неотделимых
улучшений  на  Арендатора  возлагается  обязанность  за  свой   счет
застраховать неотделимые  улучшения  в их  полной  стоимости в  свою
пользу  на обычных  условиях  страхования недвижимого  имущества,  а
полученное при наступлении страхового случая возмещение использовать
в  полном  объеме   на  восстановление  погибших  или   поврежденных
неотделимых улучшений».

     В заключение необходимо заметить, что в вопросе о правомерности
включения страховых  платежей  в  себестоимость  решающее   значение
имеет,  безусловно, мнение  конкретного  налогового органа.  Поэтому
полезно его выяснить заранее  и заручиться согласием — желательно  в
форме письменного разъяснения — налогового органа. Ведь согласно ст.
111 НК  РФ выполнение налогоплательщиком  письменных разъяснений  по
вопросам  применения законодательства  о  налогах и  сборах,  данных
налоговым или другим  уполномоченным государственным органом или  их
должностными лицами  в  пределах их  компетенции,  исключает вину  в
совершении налогового правонарушения и освобождает налогоплательщика
от ответственности за его совершение.

     
                                                    А. Белокрыс