Раздел: Сделки с недвижимостью

вернуться в раздел

Регистрация права собственности на земельный участок

                         Земельный участок - регистрация прав собственности


     О рынке недвижимости,  который некогда процветал  в
России, большинство из нас напрочь забыло. В общественном мнении это
НЕЧТО, связанное скорее всего со спекулятивной торговлей квартирами,
домами и т.д., которые к тому же "продаются иностранцам".

     И тем не менее  рынок недвижимости развивается. Это  происходит
благодаря,  а  иногда  и   вопреки  решениям  Президента  России   и
правительства.

     Указ Президента "О регулировании земельных отношений и развитии
аграрной реформы в  России" (N 1767  от 27  октября 1993 года)  ввел
новое  понятие  земли  как  объекта  недвижимости,  а  также   право
собственников земельных участков свободно ими распоряжаться, то есть
покупать  и  продавать  их  без  каких-либо  мораториев.  Нельзя  не
согласиться с тем, что свободное распоряжение недвижимостью  вопрос,
давно назревший; его нерешенность стала одним из главных препятствий
на пути экономических реформ в России.

     Однако распоряжаться - покупать и  продавать - можно лишь  тем,
что физически и юридически точно определено Указом же, к  сожалению,
не  установливаются необходимые  и  юридически определенные  объекты
недвижимости, в свидетельстве о  собственности на участок нет  плана
участка. А  если вспомнить, что  недвижимостью вообще-то  называется
участок с постройками, то что-либо понять из нового Указа становится
совершенно невозможным.

     Нельзя не согласиться  со стратегическим направлением  политики
Президента,  который   ратует   за  обеспечение   прав  граждан   на
принадлежащую им собственность.  В частности,  об этом говорит  Указ
Президента о  мерах по  обеспечению прав  акционеров. Как  известно,
акцией называется ценная  бумага, обеспеченная реально  существующим
капиталом. Именно поэтому акции называют еще "фиктивным  капиталом".
Недвижимость  -  это   реальный  капитал.  Спрашивается,  можно   ли
обеспечить  права  владельцев  акций -  фиктивного  капитала,  -  не
обеспечив права граждан и юридических лиц на капитал реальный, в том
числе на недвижимость? Видимо, невозможно.

     Здесь мы  подходим  к   главному  вопросу:  каким  же   образом
обеспечить реальные права на недвижимость?

     Надо сказать несколько слов о  недвижимости как об особом  виде
собственности.

     В отличие от движимого  имущества, на которое  распространяется
обычное  определение собственности  из  римского права  -  свободное
владение, использование, распоряжение, недвижимость (здания,  земля,
сооружения) невозможно передвинуть или унести. Кроме того, земля это
территория проживания  сообщества  людей, и  их  интересы нельзя  не
учитывать.  Поэтому  и   право  пользования  землей,   недвижимостью
своеобразно.  Оно  означает  не что  иное,  как  право  собственника
использовать этот  земельный участок  и построенные  на нем  объекты
разрешенными в данном районе способами. Фактически это некий  "набор
прав" по использованию такого участка.

     Безусловны права "собственника" по владению и распоряжению. Но,
например, если  вы  заложили  свой  земельный  участок  или  дом  на
определенную сумму, то в случае, если захотите его продать, то  ваши
права будут ограничены:  вы обязаны будете  из суммы стоимости  дома
вычесть сумму, взятую  в кредит,  - она ведь  принадлежит не вам,  а
банку, который давал кредит.

     Весь этот  набор  прав   в  большинстве  стран  фиксируется   в
специальной системе регистрации, которая в разных странах называется
по-разному. Именно регистрация  и дает человеку право  собственности
на земельный участок, недвижимость. По-другому это называется "титул
собственности", который определяет права владельца и его обязанности
(например, платить налоги на недвижимость).

     Иначе говоря,   чтобы   приобрести   право   собственности   на
недвижимость  необходимо   зарегистрировать   его  установленным   в
государстве  способом. Степень  гарантированности  права зависит  от
того, как в государстве это дело поставлено.

     В мире существует две системы регистрации недвижимости.

     Первая из них характерна для  большинства штатов США, Англии  и
ряда других стран. В ней главным является регистрация передачи  прав
собственности,  осуществляемая по  договору  между прежним  и  новым
владельцами. Обязанность  первого -  проверить обоснованность  своих
прав на участок.  Новый владелец заинтересован  в том, чтобы  сделка
была максимально  гарантирована  от ошибок.  Для  этого он  нанимает
специальную   страховую   фирму,   юридическую   компанию,   которые
прослеживают всю историю  собственности на  этот участок или  объект
недвижимости на глубину до 70  лет. Это дает возможность узнать,  не
осталось  ли   каких-либо  обязательств   или  неизвестных   прежних
владельцев, которое могут иметь какие-то права на данный объект.

     Такая система   требует  больших   расходов   на  юристов,   на
страхование, на регистрацию большого количества документов. В случае
возникновения  каких-либо  неприятностей  (например,  выяснилось,что
десять  лет назад  этот  участок  был заложен,  а  долг по  нему  не
выплачен) ответственность  будет нести та  страховая фирма,  которой
был выплачен соответствующий страховой взнос.

     Вторая наиболее распространенная  в мире система  предполагает,
что  право  на   собственность  гарантируется  государством.   Здесь
земельные участки  и объекты  недвижимости подлежат  государственной
регистрации, в которой указаны: месторасположение участка, его номер
по реестру, юридические аспекты собственности на него, а также права
по  использованию   этого   участка.  Иными   словам,  вся   история
собственников участка  находится  в государственных  регистрационных
книгах,  все   возможные  права   пользования  также   гарантируются
государством, включая  ограничения на  право свободного  пользования
этим   участком,   продиктованные   общественными   нуждами    (т.н.
"сервитуты"  -  право  прохода, проезда,  прокладки  коммуникаций  и
т.д.).

     В случае выявления ошибок  в регистрации ответственность  несет
государство,  правительство.  Они  обязаны  компенсировать  расходы,
связанные с ошибками, за счет бюджета.

     Система регистрации, при которой государство гарантирует  права
собственности, несомненно, намного дешевле, чем система  регистрации
сделок: не надо  нанимать армию юристов,  страховые компании и  т.д.
По-нашему мнению, именно эта система нужна сегодня России.

     Эта система   несовместима    с   частными   гарантиями    прав
собственности на недвижимость.  Ведь это принципиально иная  система
регистрация сделок,  а  не прав.  Нельзя  делить ответственность  за
ошибки в регистрации и - что немаловажно - за злоупотребления  между
частным  сектором   и   государством.  Ведь   известно:  где   много
ответственных,  спросить  бывает  не  с  кого.  Поэтому  предложения
некоторых руководителей  Роскомзема о  создании "смешанной"  системы
регистрации не имеют под собой профессионального обоснования.

     Вообще говоря, в  нашей стране, где  законом было  установлено,
что земля не  является объектом купли-продажи, сложилась  уникальная
ситуация  с регистрацией.  Она  представляет  собой некую  смесь  из
указанных  двух  систем  и  совершенно  не  гарантирует   какой-либо
надежности для  собственника,  особенно тех,  кто  получил объект  в
результате сделки.

     Мы имеем  превеликое   множество  организаций,   регистрирующих
разные  виды  собственности: недвижимость,  земля  регистрируются  в
местных  комитетах по  земельной  реформе,  здания  - в  БТИ,  жилые
квартиры - частично в БТИ, частично в специально созданных комитетах
по жилищным вопросам. И если ситуация с первичной регистрацией  хотя
и очень  плохо,  но все  же  более или  менее  ясна, то  регистрация
вторичных сделок совершенно не гарантирует каких-либо прав  будущему
владельцу.

     Рассмотрим это на  примере.  Как уже  говорилось,  в БТИ  можно
оформить  квартиру в  свою  собственность в  процессе  приватизации.
После  этого квартира  может  быть многократно  перепродана.  Однако
теперь каждая сделка будет оформляться уже нотариально. Но  нотариус
следит только за законностью сделки. Он не отвечает за то, есть  или
нет какие-либо  отягощения,  или права  третьих  лиц, оставшихся  от
прежних владельцев.

     В результате очень  может быть,  что потенциальный  покупатель,
даже новый собственник, может  и не знать,  что в этой квартире  уже
прописан кто-то  другой,  кто по  нашим  законам имеет  определенные
права на проживание в этой квартире.

     То есть новый собственник не будет иметь всего набора прав,  на
которые он рассчитывает.

     Иначе говоря,  в нашей  стране  в сфере  первичной  регистрации
имеется  своего рода  система  государственной регистрации  прав  на
имущество, подобная регистрации прав собственности. На вторичном  же
рынке мы  имеем  систему регистрации  сделок  - саму  несовершенную,
требующую многочисленных изысканий.

     Такой регистрационный  "винегрет"  никак  не  гарантирует  прав
собственника.  А  если   учесть,  что   в  новом  Указе   Президента
размывается и само  понятие недвижимости,  то следует признать,  что
создание  в  этом   секторе  нормального  рынка  становится   весьма
проблематичным.

     С нашей  точки  зрения,  первейшей  задачей  является  создание
единой для всей нашей системы регистрации. Во-первых, нужен  регистр
объектов недвижимости  как физических объектов,  с указанием  четких
границ  земельных  участков  на местности,  с  указанием  физических
параметров  строений, зданий,  сооружений  и  второй регистр  -  это
регистр юридических прав собственников на эту недвижимость.

     Во-вторых, необходима   отдельная    от   первой    регистрация
юридических прав. При этом земельный участок рассматривается не  как
физический  объект, а  как  набор прав  по  использованию участка  в
разрешенных  пределах (но  никак  не в  целевом  порядке). Права  по
изменению использования,  продаже,  залогу, по  передаче  - все  эти
права  должны быть  перечислены  в Поземельной  книге,  равно как  и
ограничения. Все  владельцы  должны быть  названы в  хронологической
последовательности  с  момента  регистрации  объекта   недвижимости.
Администратор  -  представитель  государства,  т.е.  регистрирующего
органа,  должен   гарантировать  надежность  проведенной   операции.
Передача прав в такой системе гораздо дешевле, как уже отмечалось, и
еще,  что  очень важно  для  рынка,  -  эта процедура  идет  гораздо
быстрее. (Хотя, разумеется, во многом это зависит и от  совершенства
юридической и технической базы.  К примеру, в Англии, где  действует
"американская" система, регистрация занимает несколько месяцев, а  в
Германии и Австралии права регистрируются соответственно две  недели
и десять минут. Австралийский опыт для нас - дело далекого будущего,
но к этому надо стремиться).

     Системе регистрации  был   посвящен  специальный  семинар,   на
котором   выступил    вице-президент   Национальной    экономической
исследовательской ассоциации США, доктор философии г-н Р.Беккер.  Он
рассказал о том, какие системы регистрации существуют сейчас в мире,
и порекомендовал для России второй тип системы - "государственный".

     Наии заметить,  что  там  присутствовали  представители  многих
ведомств,   которые   занимаются   регистрацией,   не   было    лишь
представителей Роскомзема.

     Американскому коллеге среди  прочих был задан  и такой  вопрос:
как расценивает  он  тот факт,  что в  новом  свидетельстве о  праве
собственности на землю как на недвижимость отсутствует план участка?
Ответ был предельно емок: "Это просто ужасно!".

     Имея в виду несовершенства нашего законодательства и  печальные
традиции  административно-командной  системы, оптимальным  в  смысле
защищенной  от   бюрократов   было  бы   создание  двух   раздельных
независимых  друг  от  друга видов  регистрации:  отдельно  объектов
недвижимости  в  физическом  аспекте  и  отдельно  юридических  прав
собственности.  Это  могло  бы  исключить  возможность  коррупции  и
злоупотреблений. Необходимы четкие процедуры, которые избавят нас от
произвола чиновников, от ставшего притчей во языцех "налога" в форме
взятки.

     В этом контексте нельзя не сказать  об одной проблеме - о  том,
что жизненно важно для  рынка недвижимости: нужно создать доверие  у
участников  рынка   к   регистрирующему  органу.   Он  должен   быть
НЕЗАВИСИМЫМ  подчиняться  только  Закону.  Он  не  может  заниматься
никакими другими операциями и  уж, во всяком случае, никоим  образом
куплей-продажей, которые он же и регистрирует.


                                                       А. Лазаревский