Раздел: Статьи

вернуться в раздел

Доверительное управление недвижимым имуществом

               
     Институт доверительного  управления имуществом  предусмотрен  в
главе  53 части  второй  Гражданского кодекса  Российской  Федерации
(далее - ГК РФ). В соответствии со ст. 1012 ГК РФ для  осуществления
доверительного управления  имуществом стороны  заключают договор,  в
котором должно быть отражено, на  какой срок и какое имущество  одна
сторона передает другой  в доверительное  управление. Кроме того,  в
договоре оговариваются ограничения отдельных действий доверительного
управляющего  по  управлению   имуществом,  а  также   обязательства
доверительного управляющего осуществлять управление этим  имуществом
в    интересах    учредителя   управления    или    указанного    им
лица-выгодоприобретателя.     Существенные     условия      договора
доверительного управления имуществом установлены ст. 1016 ГК РФ.

     Договор доверительного управления любым имуществом  заключается
в письменной форме на срок,  не превышающий пяти лет, если  законами
РФ  не установлены  иные  предельные сроки.  Договор  доверительного
управления недвижимостью заключается  в письменной форме и  подлежит
обязательному нотариальному удостоверению (ст. 7 Федерального закона
от  26.01.96  г.  N  15-ФЗ  "О  введении  в  действие  части  второй
Гражданского  кодекса   Российской  Федерации).  Несоблюдение   этих
требований влечет за собой недействительность договора (ст. 1017  ГК
РФ).

     Доверительное управление   может   устанавливаться   только   в
отношении непотребляемого  индивидуально-определенного имущества,  а
не имущества,  определяемого родовыми  признаками, так  как лишь  на
первое   может    сохраняться    право   собственности    учредителя
доверительного  управления  и  только  оно  может  быть   возвращено
учредителю доверительного управления по окончании действия договора.

     В соответствии со  ст. 1013  ГК РФ денежные  средства не  могут
быть   самостоятельным   объектом  доверительного   управления,   за
исключением  случаев,  прямо предусмотренных  законом.  В  настоящее
время только кредитные организации, организации, получившие лицензию
в Банке  России,  и профессиональные  участники  рынка ценных  бумаг
могут получать в  доверительное управление денежные средства.  Право
кредитных организаций и организаций, получивших лицензию в ЦБ РФ  на
осуществление   доверительного   управления   денежными   средствами
установлено  в  ст.  5  и  7  Закона  РФ  "О  банках  и   банковской
деятельности".

     Право профессиональных    участников   рынка    ценных    бумаг
(управляющих)   осуществлять  доверительное   управление   денежными
средствами, предназначенными  для инвестирования в  ценные бумаги  и
получаемыми  в   процессе  их   управления,  содержится   в  ст.   5
Федерального  закона РФ  от  22.04.96 г.  N  39-ФЗ "О  рынке  ценных
бумаг". В вышеназванном законе определены два вида  профессиональной
деятельности  на  рынке  ценных  бумаг  -  брокерская  и  дилерская.
Дилерами на рынке ценных  бумаг могут быть только юридические  лица,
являющиеся   коммерческими   организациями,  а   брокерами   -   как
юридические, так и  физические лица, зарегистрированные для  ведения
коммерческой деятельности.

     Необходимо отметить, что в  соответствии с Федеральным  законом
РФ от  22.04.96 г.  N 39-ФЗ  "О рынке  ценных бумаг"  лицензирование
профессиональной  деятельности  на  указанном  рынке  осуществляется
Федеральной комиссией  по  рынку ценных  бумаг  (ФКЦБ). Если  раньше
кредитным  учреждениям  не  требовалось  специальной  лицензии   для
осуществления такой деятельности, то после вступления в силу  Закона
РФ "О рынке ценных бумаг"  наличие ее необходимо. Статьей 52  Закона
ФКЦБ России  предоставлено право  продлевать деятельность  кредитных
организаций на рынке ценных бумаг (на основании лицензии ЦБ РФ) до 2
лет после 23.04.97 г. Постановлением ФКЦБ России N 5 от 24.01.97  г.
кредитным организациям предоставлено право осуществлять брокерскую и
дилерскую  деятельность на  рынке  ценных  бумаг  до 1.10.97  г.  на
основании лицензии ЦБ РФ.

     В теории  гражданского  права  высказываются  различные   точки
зрения   на  доверительное   управление   денежными  средствами.   В
частности,  профессор   В.А.Дозорцев   считает,  что   доверительное
управление   денежными   средствами   представляет   собой   договор
поручения, поскольку в  доверительное управление может  передаваться
только имущество, принадлежащее учредителю доверительного управления
на праве  собственности,  точнее, только  индивидуально-определенные
вещи. Денежные средства не  отвечают всем этим признакам и  являются
самым родовым  из всех  возможных родовых  объектов. Поэтому  деньги
нельзя сделать  отдельным  объектом доверительного  управления, и  в
составе   имущественного    комплекса    они   представляют    собой
промежуточный этап  как средство  управления этим  комплексом и  его
результат. Председатель  третейского  суда при  Торгово-промышленной
палате РФ Е.А.Суханов  также придерживается  мнения, что деньги  как
разновидность  движимых   вещей   сами  по   себе   (не  в   составе
имущественного  комплекса)  не могут  быть  объектом  доверительного
управления, так  как при  их использовании  в имущественном  обороте
право собственности на соответствующие купюры утрачивается и они  не
могут быть  возвращены собственнику.  Поэтому в  данном случае  речь
может   идти   только   о  передаче   в   доверительное   управление
соответствующего права.

     Иные лица вправе  осуществлять доверительное управление  только
предприятиями,  имущественными  комплексами,  отдельными  объектами,
относящимися  к  недвижимому имуществу,  исключительными  правами  и
другим имуществом, за  исключением денежных средств. Надо  отметить,
что при передаче  в доверительное  управление предприятия оно  будет
рассматриваться не как коммерческая организация - юридическое  лицо,
а как имущественный комплекс в соответствии с положениями ст. 122 ГК
РФ. При  наличии соответствующей лицензии  Министерства финансов  РФ
для работы с ценными бумагами (за исключением банков)  доверительный
управляющий  может  осуществлять  доверительное  управление  ценными
бумагами  и   правами,  удостоверенными  бездокументарными   ценными
бумагами.   Следует   отметить,   что   имущество,   находящееся   в
хозяйственном ведении или  в оперативном  управлении, не может  быть
передано в  доверительное управление. Также  запрещено передавать  в
доверительное  управление  имущество  государственному  органу   или
органу местного самоуправления.

     Имущество, передаваемое  учредителем доверительного  управления
доверительному управляющему, должно  быть обособлено как от  другого
имущества   учредителя   управления,   так   и   от   доверительного
управляющего.  Доверительный  управляющий   должен  вести  по   нему
самостоятельный  учет   и   отражать  его   на  отдельном   балансе.
Обособление передаваемого в управление  имущества и ведение по  нему
самостоятельного учета направлены на недопущение смешения имущества,
передаваемого  в  управление,  с имуществом  управляющего,  а  также
исключает  передачу  в   доверительное  управление  только   обычных
движимых вещей  потребительского  назначения, так  как обособить  их
путем открытия отдельного баланса не представляется возможным.

     Передача имущества  в   доверительное   управление  не   влечет
перехода права собственности на него к доверительному управляющему.


                Счета для доверительного управления
                             имуществом


      Для расчета  по   деятельности,   связанной  с   доверительным
управлением,  открывается  отдельный  банковский  счет,  на  который
распространяются  все  положения  ст.  845  -860  ГК  РФ.  По  счету
доверительного управления банк принимает и зачисляет поступающие  на
счет денежные  средства,  выполняет распоряжения  владельца счета  о
перечислении соответствующих сумм и проводит по нему другие операции
в соответствии с нормами  действующего законодательства. В силу  ст.
426 ГК РФ банк обязан  заключить договор на объявленных им  условиях
для открытия  счетов данного вида  с обратившимся  к нему лицом,  за
исключением случаев, когда  у банка отсутствует возможность  принять
такое  лицо  на  банковское  обслуживание  или  когда  такой   отказ
допускается законом или иными правовыми актами.

     Государственная налоговая служба РФ, Министерство финансов  РФ,
Банк    России   совместно    издали    Порядок   открытия    счетов
налогоплательщикам-предприятиям  в   соответствии  с   п.  7   Указа
Президента Российской  Федерации от  18 августа  1996 г.  N 1212  "О
мерах  по  повышению  собираемости  налогов  и  других  обязательных
платежей   и  упорядочению   наличного   и  безналичного   денежного
обращения" (далее - Порядок)  от 11.11.96 г., 10.11.96 г.,  24.10.96
г.  N  ПВ-6-12/773,  N  95,  N  349.  Порядок  предусматривает,  что
наименования  счетов,  открываемых  учреждениями  Банка  России  или
кредитными   организациями,   должны  в   точности   соответствовать
наименованиям счетов,  предусмотренных Планом счетов  бухгалтерского
учета в банках, утвержденным письмом Госбанка СССР от 21.12.89 г.  N
254 (в редакции письма  ЦБ РФ от 18.12.96  г. N 378). Однако  только
приказом Банка России от 11.03.97  г. N 02-67 "Об утверждении  Плана
счетов банков  Российской  Федерации" в  План счетов  бухгалтерского
учета  кредитных  организаций введен  раздел  "Счета  доверительного
управления", ранее  в наличии  имелся  только счет  N 98055  "Ценные
бумаги в  доверительном управлении".  По всей  видимости, это  можно
объяснить  только  тем,   что  институт  доверительного   управления
имуществом до настоящего  времени не  получил большого развития,  за
исключением  доверительного  управления ценными  бумагами.  Об  этом
также свидетельствует тот факт, что до настоящего времени не  издано
нормативных документов,  регламентирующих правовой  режим счета  для
доверительного управления имуществом.

     Счет доверительного    управления    имуществом     открывается
доверительным  управляющим   на   свое  имя.   Для  открытия   счета
доверительный управляющий  (юридическое лицо -  резидент РФ)  должен
представить в банк следующий минимальный пакет документов:

     заявление на открытие счета;

     учредительные документы;

     свидетельство о регистрации;

     договор доверительного управления имуществом;

     карточку с  образцами  подписей лиц,  уполномоченных  совершать
операции по счету, и оттиском печати;

     справка об   уведомлении   налогового   органа   о    намерении
налогоплательщика открыть в банке или ином кредитном учреждении счет
для доверительного управления имуществом  по форме приложения N 3  к
Порядку применения положений  Указа Президента РФ  от 23.05.94 г.  N
1006;

     справка Пенсионного фонда  РФ в  соответствии с  п. 9  и п.  14
Инструкции  о  порядке  уплаты страховых  взносов  работодателями  и
гражданами  в  Пенсионный   фонд  РФ,  утвержденной   постановлением
правления Пенсионного фонда  Российской Федерации  от 11.11.94 г.  N
258 (в ред. постановления ПФ РФ от 19.03.96 г. N 25);

     документ, подтверждающий  регистрацию  в  качестве  плательщика
страховых взносов (платежей) на обязательное медицинское страхование
в  соответствии  с  п.  6 Инструкции  о  порядке  взимания  и  учета
страховых   взносов    (платежей)   на   обязательное    медицинское
страхование,    утвержденной   постановлением    Совета    Министров
Правительства Российской Федерации от 11.10.93 г. N 1018.

     Если счет   открывается   физическому   лицу,   осуществляющему
предпринимательскую деятельность без образования юридического  лица,
то  ему необходимо  представить  документы, предусмотренные  письмом
Госбанка  СССР  от 9.07.91  г.  N  359  "О порядке  открытия  счетов
предпринимателям",   а   при  занятиях   деятельностью,   подлежащей
лицензированию, - копию такой лицензии.

     Следует отметить, что действующие нормативные акты не  содержат
требования  о  нотариальном  удостоверении  представляемых  в   банк
документов для открытия счета доверительного управления  имуществом.
Необходимость  об  их  нотариальном  удостоверении  решается  банком
самостоятельно.  Банк   может  предъявлять  и   иные  требования   к
комплектности  документов в  соответствии  с действующими  в  данном
банке правилами, что допускается ст. 846 ГК РФ.

     По счету    доверительного    управления    имуществом    могут
производиться следующие операции:

     зачисление денежных   средств,    полученных   от    управления
имуществом;

     списание денежных  средств   для   оплаты  услуг   организаций,
выполняющих  работы,  связанных   и/или  вытекающих  из   управления
имуществом;

     перечисление налогов, сборов и других обязательных платежей;

     перевод денежных  средств  на  расчетный  счет   доверительного
управляющего  в  качестве  возмещения  ему  понесенных   необходимых
расходов;

     перечисление на банковские счета  денежных средств по  трудовым
договорам и договорам гражданско-правового характера.

     В случаях, предусмотренных договором, доверительный управляющий
вправе удерживать со счета  доверительного управления и  перечислять
на свой  расчетный счет вознаграждение  за доверительное  управление
имуществом. При  этом  размер, способ  исчисления,  сроки и  порядок
выплаты вознаграждения должны быть  определены в договоре (ст.  1016
ГК РФ).

     В п. 7 Указа Президента  РФ от 18.08.96 г.  N 1212 "О мерах  по
повышению  собираемости налогов  и  других обязательных  платежей  и
упорядочению наличного  и безналичного  обращения" установлено,  что
при открытии  банковского  счета юридическому  лицу банк  (кредитная
организация)  обязан  незамедлительно известить  об  этом  налоговый
орган, в  котором юридическое  лицо состоит на  учете. Только  после
подтверждения  налоговым  органом  получения  направленного   банком
извещения по счету могут проводиться операции.

     Банк России  в  п.  4  Указаний   от  12.11.96  г.  N  360   "О
первоочередных  мерах  по  выполнению  Указа  Президента  Российской
Федерации  от 18  августа  1996  г. N  1212  "О мерах  по  повышению
собираемости налогов и  других обязательных платежей и  упорядочению
наличного и безналичного  обращения" установил порядок, при  котором
РКЦ  и  кредитные   организации  вправе  выдавать  наличные   деньги
юридическим лицам только с  расчетного (текущего) и (или)  бюджетных
счетов. Поэтому, когда договор доверительного управления заключен  с
юридическим  лицом,  а  не  с  гражданином-предпринимателем,  выдача
наличных денежных средств  со счета доверительного управляющего  для
любых целей производиться не может. В соответствии со ст. 1021 ГК РФ
доверительный управляющий должен осуществлять управление  имуществом
лично и только  в случаях,  предусмотренных законом, может  передать
управление   третьему  лицу.   Доверительный   управляющий  в   ходе
управления   имуществом  вправе   совершать   любые  юридические   и
фактические  действия.   Все   ограничения  его   прав  могут   быть
предусмотрены только законом или договором (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).  В
процессе   осуществления    управления   имуществом    доверительный
управляющий вправе заключать  договоры как с  юридическими, так и  с
физическими лицами.  При  заключении с  физическими лицами  трудовых
договоров и  договоров гражданско-правового характера  доверительный
управляющий не вправе выплачивать  им наличные денежные средства  со
счета доверительного  управления, поскольку это,  как было  изложено
выше, вступает в противоречие с п. 4 Указаний ЦБ РФ от 12.11.96 г. N
360.  Поэтому  денежное  вознаграждение  по  трудовым  договорам   и
договорам  гражданско-правового  характера со  счета  доверительного
управления  может  перечисляться  только в  безналичном  порядке  на
соответствующий банковский счет физического лица.


                   Взыскание по долгам учредителя


     Статьей 1018  ГК РФ  установлено,  что обращение  взыскания  по
долгам  учредителя   управления  на  имущество,   переданное  им   в
доверительное  управление, не  допускается,  за исключением  случаев
несостоятельности  (банкротства)  этого  лица,  а  при   банкротстве
учредителя  управления  доверительное  управление  этим   имуществом
прекращается и оно включается в конкурсную массу.

     Нормы права,   регулирующие   условия  и   порядок   объявления
юридического лица банкротом, предусмотрены в ст. 65 ГК РФ, в  Законе
РФ  от  19.11.92  г. N  3929-1  "О  несостоятельности  (банкротстве)
предприятий" и иными нормативными актами.

     Одним из рычагов воздействия на налогоплательщиков  юридических
лиц   в    случае   непредставления    (или   отказа    представить)
государственным  налоговым   инспекциям  и   их  должностным   лицам
бухгалтерских  отчетов,  балансов,  расчетов,  деклараций  и  других
документов,  связанных  с  исчислением  и  уплатой  налогов  и  иных
обязательных платежей в бюджет, является приостановление операций по
счету,  которое   предусмотрено  п.   6  ст.  7   Закона  РСФСР   "О
Государственной налоговой службе  РСФСР" от 21.03.91  г. N 943-1  (в
ред. Федерального закона от 13.06.96 г. N 67-ФЗ) и п. 18 Положения о
Государственной налоговой службе Российской Федерации (приложение  N
1 к Указу Президента РФ от 31.12.91 г. N 340). Последним абзацем ст.
14 Закона РФ от 27.12.91 г. N 2118-1 (в ред. Федерального закона  от
1.07.94  г. N  9-ФЗ)  "Об  основах  налоговой системы  в  Российской
Федерации"  установлено,  что  данное право  реализуется  только  на
основании  постановления   начальника  или  заместителя   начальника
государственной налоговой инспекции. Надо отметить, что на  практике
данное положение налоговыми инспекциями часто не соблюдается; вместо
постановления   налоговые   инспекции   направляют   предписания   о
приостановлении операций  по счету, что  дает кредитным  учреждениям
право не принимать его к исполнению.

     В случае нарушения доверительным управляющим  п.п. в) п. 2  ст.
14 Закона РФ "Об  основах налоговой системы в Российской  Федерации"
непредставление   в   налоговый  орган   документов,   связанных   с
исчислением или уплатой им налогов по своей  финансово-хозяйственной
деятельности  -  основания  для приостановления  операции  по  счету
доверительного управления отсутствуют,  так как по указанному  счету
проводятся   операции,   связанные   с   доверительным   управлением
имуществом,  которое  ему  не  принадлежит  и  по  которому  ведется
отдельный   баланс.   Аналогичное   нарушение   указанного    закона
учредителем  доверительного  управления  также  не  дает   оснований
налоговой  службе  приостановить операции  по  счету  доверительного
управления   имуществом,   поскольку   владельцем   счета   является
доверительный управляющий, а не учредитель управления.

     Действующее законодательство  предусматривает следующие  случаи
приостановления   операций   по  счету   доверительного   управления
имуществом:

     непредставление доверительным  управляющим  в  налоговый  орган
документов, связанных с исчислением или уплатой налогов с  имущества
переданного в доверительное управление;

     непредставление (отказ представить) документов, предусмотренных
пп. 1-4 совместного письма  Госналогслужбы России, Минфина России  и
Банка России от 4.11.96 г.  N ПВ-6-05/758, от 4.11.96 г. N  3-Б1-01,
от  28.10.96  г. N  351  "О  порядке  перечисления средств  на  счет
недоимщика в соответствии с пунктами 1-4 Указа Президента Российской
Федерации от 18.08.96 г. N  1212 "О мерах по повышению  собираемости
налогов и других  обязательных платежей  и упорядочению наличного  и
безналичного денежного обращения".


В.Пчелинцев
"Финансовая газета"